نوشته‌ها

افراز املاک مشاع و مراجع ذیربط

در این پست به یاری وکلای دپارتمان املاک موسسه حقوقی بین المللی اریکه عدل  ابتدا به تعریف مفهوم افراز و سپس به رویه  افراز اموال مشاع خواهیم پرداخت . برای آشنایی با مفهوم افراز املاک مشاع با اریکه عدل همراه باشید .

مفهوم افراز املاک مشاع

برای تعریف افراز میتوان به فرهنگ عمید مراجعه کرد ، به موجب تعریف این فرهنگ نامه :

افراز در لغت به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن چیزی برای کسی است .

حال که با مفهوم لغوی افراز آشنا شدید ، باید برای درک معادل حقوقی افراز املاک مشاع به کتاب ترمینولوژی حقوق ، تالیف دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی مراجعه کنیم . در این ترمینولوژی مفهوم افراز از لحاظ حقوقی عبارت است از:

دعوی شریک ملک مشاع بر شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم.

اگر بخواهیم افراز را از دیدگاه حقوقی تعرفی کنیم می توان گفت افراز به معنای جدا نمودن سهم شرکای ملک مشاع و تعیین حدود سهام هر کدام از آنها می باشد.

افراز املاک مشاع در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از: جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا. ( حقوق ثبت املاک ، محمود تفکریان )

افراز ممکن است مربوط به عین یا منفعت و دین باشد.

افراز ملک مشاع : جداکردن سهم شرکا

همانطور که پیشتر گفتیم افراز املاک مشاع عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.

نکته مهم این که در عمل افراز، کلیه ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

مراجع افراز املاک مشاع

در حال حاضر در کشور ما به موجب آخرین قوانین و مقررات افراز ملک مشاع توسط مراجع زیر صورت می گیرد :

الف) ادارات ثبت اسناد و املاک

ب) مراجع قضایی (دادگاه ها)

روند افراز ملک مشاع در اداره ثبت 

ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذرماه ۱۳۵۷ حوزه وظایف اداره ثبت را در خصوص افراز ملک مشاع به صورت زیر تبیین می نماید :

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه ی آن واقع است.

اساس تقسیم بندی فوق، جریان ثبتی ملک می باشد و در صورتی که جریان ثبتی خاتمه یا به عبارتی عملیات مقدماتی پایان پذیرفته باشد( که عمده این عملیات، تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی های نوبتی، تحدید حدود، انجام تحدید حدود و سپری شدن مدت واخواهی بلامعارض یا در صورت وجود اعتراض صدور حکم نهایی و کلیه ی اقدامات داخل این محدوده می باشد ) ملک آماده ی ثبت دفتر املاک است اگر چه ثبت دفتر املاک شده و یا نشده باشد که به این ترتیب افراز این گونه املاک در ادارات ثبت محل وقوع ملک انجام می پذیرد.

روند افراز ملک مشاع در دادگاه

چنان چه بین شرکا غایت مفقودالاثر یا محجور باشد، بر اساس رای عمومی شماره ۵۹/۲۹ – ۱۵/۰۱/۱۳۶۰ هیات دیوان عالی کشور مستند به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی، به منظور رعایت مصلحت آن ها، افراز املاک مذکور در هر حال در دادگاه انجام می پذیرد و در واقع رای صادره، افراز این گونه املاک هر چند که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد را در صلاحیت دادگاه قرار داده است.

کلیه ی املاک مجهول المالک (اظهارنامه پذیرفته نشده) و یا املاکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین در صورتی که اعتراض به حدود واصل و رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می پذیرد.

افراز اموال غیر منقول ثبتی موضوع ماده ۱۷ قانون مدنی و افراز منافع و دین نیز در دادگاه ها انجام می گردد.

 

منابع مطلب :

۱- فرهنگ عمید ، حسن عمید

۲- ترمینولوژی حقوق ، دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی

۳- کتاب حقوق ثبت املاک ، محمود تفکریان

۴- وب سایت Chetor.com