قرارداد پیش فروش -پیش خریدار-پیش فروش ساختمان-قرارداد پیش فروش ساختمان - تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

وکلای متخصص حوزه املاک و اختلافات ثبتی هولدینگ حقوقی بین المللی اریکه عدل در این مقاله ، ساختار قرارداد پیش فروش ساختمان را که یکی از قرارداد های پرکاربرد و حساس می باشد را به صورت تخصصی مورد تحلیل و بررسی قرار داده اند و تعهدات پیش‌خریدار  و پیش فروشنده را مطرح نموده اند در حالی که هدف از این مقاله را می توان ، ارائه تصویری روشن از نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان معرفی نمود ، چرا که با نگاهی گذرا به این نوع قرارداد در سطح جامعه می توان موارد اختلافی متعددی را در طرفین اینگونه قرارداد مشاهده نمود ، این در حالی است که ما قصد داریم تا با از بین بردن ابهامات موجود در این تنظیم قرارداد پیش فروش نتیجه مطمئنی را همراه با  مستندات قانونی و پیشگیری از بروز اختلافات ناشی از آن برای مخاطبین محترم فراهم آوریم .

نحوه تنظیم قرارداد 

تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از قراردادهای مهمی است که هر چقدر با جزئیات بیشتر تنظیم شود قوی تر و منسجم تر خواهد بود و در زمان بروز اختلاف هر یک از آن ها قابل استناد است چرا که قرارداد پیش فروش ساختمان حتما باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود .

با این حال باید توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در بنگاه املاک به هیچ وجه اعتبار سند تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی را ندارد و نمی توان در مواقع بروز اختلاف ، آنچنان که باید به قرارداد عادی استناد کرد .

یکی از مهمترین نکاتی که در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان باید به آن توجه نمود موضوع مشخصات ملک موضوع قرارداد است ، به خاطر داشته باشید که پلاک،مشخصات ثبتی و نشانی دقیق وقوع ملک باید در قرارداد ذکر شود و علاوه بر آن اوصاف و امکانات دیگر واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری حتما باید اشاره شود و مستندات مربوط به آن ارائه گردد .

موضوعات مهم در قرارداد 

همانطور که پیش از این اشاره شد ، جزئیات مورد معامله در این نوع قرارداد بسیار تعیین کننده است اما شاید اینگونه برداشت شود که ذکر ویژگی های ظاهری و مشخصات مربوط به واحد موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان کفایت می کند ، اما اینگونه نیست چرا که مهم تر از ویژگی های ظاهری مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است که باید به تفصیل بیان شوند.

با توجه به شرایط پیش گفته توجه داشته باشید که قرارداد پیش فروش ساختمان  حتما با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد .

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیشفروش

- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت ، چرا که  پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

لازم به ذکر است که در مجموعه‌های احداثی که پیشفروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد،در صورتی اجازه تنظیم قرارداد پیش‌فروش واحدهای مذکور را دارد که حداقل سی‌درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه را ارائه دهد.

جریمه تاخیر 

چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء تعهداتی که بر طبق قانون مکلف به انجام است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع وی توافق نمایند :

  • درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده
  • درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
  • درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
  • درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

رفع اختلاف در مساحت مورد توافق 

درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

1+
0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *